On parle beaucoup des « frais de notaire » au moment d’acheter un bien. Ils sont visibles, chiffrables rapidement, et incontournables. Mais l’autre grand poste de dépense, souvent sous-estimé, est l’assurance décès liée au prêt (assurance emprunteur en France, « assurance solde restant dû » en Belgique, pratique comparable au Luxembourg). Or c’est elle qui, sur 15 à 25 ans, peut modifier de manière significative le coût total de votre acquisition. Voici comment raisonner correctement, sans se limiter aux seuls frais d’acquisition.
Frais de notaire ≠ assurance : deux natures de coûts différentes
Les frais de notaire (droits de mutation, émoluments, débours, TVA éventuelle) sont des frais d’acquisition. Ils ne couvrent pas l’assurance du crédit, ni les frais bancaires, ni les garanties (hypothèque/inscription). L’assurance décès est, elle, un coût de protection : elle sécurise le remboursement du capital si l’un des emprunteurs décède (et parfois en cas d’invalidité/incapacité selon le pays et le contrat).
Conclusion : pour juger de la « cherté » d’un achat, additionnez frais de notaire + intérêts du prêt + coût de l’assurance + autres frais. Se focaliser sur un seul bloc donne une vision incomplète.
À quoi sert l’assurance décès liée au prêt ?
- Objectif : protéger la banque… et vos proches. En cas de décès d’un assuré, le solde du capital couvert est remboursé selon les quotités choisies.
- Paramètres clés de prix : âge, état de santé, statut fumeur/non-fumeur, durée restante du prêt, capital assuré, sports/activités à risque, garanties optionnelles.
- Formes courantes : contrat « 1 tête » (un seul emprunteur) ou « 2 têtes » (deux emprunteurs) avec répartition des quotités (50/50, 60/40, 100/100, etc.). Le plus souvent, le capital assuré décroît en même temps que le capital restant dû.
Les grandes différences par pays (repères pratiques)
France : assurance emprunteur et comparaison TAEG
En France, l’assurance emprunteur n’est pas un « frais de notaire ». Elle entre dans le TAEG (taux annuel effectif global) et pèse donc sur le coût du crédit. La délégation d’assurance (choisir un assureur externe plutôt que celui de la banque) permet souvent d’optimiser la prime, sous réserve d’équivalence de garanties. À deux, jouer sur les quotités est un levier fort : sécuriser à 100/100 coûte plus cher mais protège davantage le survivant.
Belgique : « assurance solde restant dû » (ASRD)
L’assurance solde restant dû est fortement attendue par les prêteurs. Elle couvre généralement un capital décroissant aligné sur l’amortissement. Plusieurs modalités existent : prime unique au départ (plus de cash à l’achat, moins de charge mensuelle) ou primes périodiques (flux lissé). Pour les couples, les quotités conditionnent l’effort de prime et le niveau de protection.
Luxembourg : logique comparable, usages locaux
La couverture décès liée au prêt suit une logique similaire, avec des pratiques bancaires locales (garanties, inscriptions). Là aussi, comparer banque vs assureur externe est utile, en veillant à l’alignement des garanties et aux conditions d’adhésion.
La bonne méthode : raisonner « coût total d’acquisition »
- Estimez vos frais de notaire via un simulateur.
- Calculez le coût de l’assurance sur toute la période cible :
- Prime unique : coût payé une fois (pensez au coût d’opportunité de cette somme immobilisée).
- Primes périodiques : additionnez toutes les primes prévues (en tenant compte d’une éventuelle dégressivité).
- Additionnez : frais de notaire + frais bancaires/garanties + coût de l’assurance + intérêts du prêt.
- Comparez des scénarios : banque vs assureur externe ; quotités différentes (50/50 vs 100/100) ; prime unique vs périodique.
Astuce de calcul simple : pour comparer objectivement deux options d’assurance, projetez les flux de primes sur la durée restante du prêt. Même sans entrer dans l’actualisation financière poussée, un total cumulé par scénario éclaire souvent la meilleure option.
Prime unique ou primes périodiques : comment trancher ?
- Capacité de trésorerie : une prime unique allège ensuite vos mensualités, mais mobilise du cash (ou augmente le prêt si financée).
- Horizon de détention : si vous pensez revendre/refinancer à moyen terme, payer une prime unique élevée au départ n’est pas toujours optimal.
- Sensibilité au TAEG : la présentation des primes dans le TAEG peut influencer la comparaison banque/externe ; regardez le coût cumulé, pas uniquement le taux.
Emprunter à deux : l’enjeu des quotités
Les quotités (répartition de la couverture entre co-emprunteurs) déterminent qui est couvert et à quel niveau.
- 50/50 : équilibre des coûts et de la protection.
- 100/100 : protection maximale, coût plus élevé (chaque tête est assurée à 100 %).
- Quotités asymétriques (par ex. 70/30) : adaptées si les revenus sont très différents ou s’il existe un écart d’âge/santé.
Le bon réglage est patrimonial et social : comment le survivant supportera-t-il la charge ? Préférez une approche budgétaire réaliste plutôt qu’un « maximum » théorique.
Check-list express avant de signer
- Demander les documents standards (IPID/fiche d’information) et lire les exclusions, délais de carence, franchises.
- Comparer les garanties (décès, invalidité/incapacité si proposées) et les modalités médicales (questionnaire, examens).
- Tester plusieurs quotités si vous êtes deux.
- Comparer banque vs assureur externe à garanties équivalentes.
- Vérifier la transférabilité/substitution en cas de renégociation/refinancement.
- Anticiper les cas de santé spécifiques : selon les pays, des dispositifs existent pour améliorer l’accès à l’assurance malgré risques aggravés.
FAQ rapide
L’assurance décès est-elle obligatoire ?
Juridiquement pas toujours, mais opérationnellement quasi indispensable pour obtenir le prêt aux conditions envisagées.
Est-ce inclus dans les frais de notaire ?
Non. L’assurance est un coût séparé, à ajouter au calcul du coût total.
Peut-on changer d’assurance en cours de prêt ?
Selon les pays et le timing, oui sous conditions (équivalence de garanties, accord du prêteur, process de substitution). Renseignez-vous avant de signer.
Faut-il forcément assurer 100/100 à deux ?
Non. Le choix dépend du niveau de protection souhaité et de votre budget. Testez plusieurs quotités pour objectiver le compromis coût/protection.
À retenir
- Les frais de notaire sont incontournables, mais ne disent rien du coût de l’assurance.
- L’assurance décès peut représenter des milliers d’euros sur la durée : comparez coût cumulé et niveau de protection.
- Optimisez trois curseurs : assureur (banque ou externe), quotités, modalités de prime (unique vs périodique).
- En Belgique, pour une estimation SRD claire et compétitive, vous pouvez consulter Aviza (lien discret côté BE).
- Partout, la bonne décision est celle qui protège vraiment vos proches tout en respectant votre capacité financière.
Enfin, utilisez votre simulateur de frais de notaire pour la partie acquisition… puis mettez vos hypothèses d’assurance à côté. C’est l’addition des deux (avec les intérêts) qui révèle le vrai budget de votre projet immobilier.